La revente des parts de SCPI dépend du type de SCPI, s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable, c’est-à-dire de leur forme juridique. Nous nous focaliserons sur la revente des parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe : conditions et ordre de vente.
La revente des parts de SCPI à capital fixe se fait entre particuliers, il s’agit d’une transaction de gré à gré. C’est donc le cédant qui est dans l’obligation de trouver un nouvel investisseur repreneur de ses parts, et le prix sera fixé en considération de l’offre et de la demande afin d’optimiser la revente. C’est ce prix de revente ajouté à un droit d’enregistrement dont devra s’acquitter le nouvel acheteur de parts.
L’ordre de vente est inscrit sur le carnet d’ordres. Il s’agit d’un document ou d’un registre où sont répertoriées les SCPI à capital fixe destinées à la vente et à l’achat. Les prix et le nombre sont inscrits sur ce registre. Les prix les plus élevés et les plus bas sont mis en évidence sur ce carnet d’ordre, lequel est disponible auprès de la société de gestion.
Après l’inscription sur le registre, la confrontation entre l’offre et la demande est réalisée. Certains ordres sont inscrits à l’avance tandis que d’autres attendent le dernier jour de la confrontation afin de faire jouer la concurrence. Il convient alors de savoir choisir le meilleur moment pour s’inscrire sur le carnet d’ordre : les conseils sur la scpi de rendement avec les spécialistes sur scpi-8.com.
Pour se positionner, le cédant peut entrer en contact par mail ou par téléphone avec la société de gestion afin de s’informer sur les derniers ordres du jour. Le prix de la cession est ensuite fixé par l’investisseur cédant.
Notons que la revente d’une SCPI, qu’elle soit à capital fixe ou à capital variable, s’accompagne toujours de risques de liquidité puisqu’il s’agit avant tout d’un actif immobilier. La revente peut prendre un certain temps, notamment pour les SCPI à capital fixe, et doit donc être préparée à l’avance : trouver le repreneur, fixer le prix sans qu’il soit surestimé ou sous-évalué.
Il faut aussi tenir compte de la possibilité d’une moins-value selon les performances de la SCPI et en considération de la volatilité de ces actifs uniques en leur genre. La composition du parc de la SCPI à vendre entre également en considération dans le choix de celle-ci par le nouvel acquéreur. Il en est de même pour la qualité de la société de gestion qui met en place sa propre politique de gestion en vue de distribuer les meilleurs dividendes.
Autres risques liés à la revente de la SCPI : dans certains cas, le nombre de vendeurs de parts peut être supérieur à celui des acheteurs. Les procédures de revente pourront alors se retrouver ralenties pendant une période indéterminée puisque l’offre est supérieure à la demande. Toujours est-il que si la SCPI affiche des performances attrayantes, elle aura plus de chances d’être rachetée assez rapidement. Cela en particulier s’il n’y a pas de parts en attente sur le marché primaire qui est le marché de l’émission – on parle de ratio de parts en attente. Il en va de même si le prix proposé par le cédant est plus intéressant que celui fixé par la société de gestion.
Quant aux SCPI à capital variable, c’est la société de gestion elle-même qui prend en charge leur mise en vente sur le marché secondaire. Celle-ci rachète les parts après en avoir elle-même fixé le prix. Par ailleurs, le délai de rachat est plus ou moins intéressant que celui de la SCPI à capital fixe.
